บทวิเคราะห์ : รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ไตรมาสที่ 1 ปี 2568
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568” พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศลดลงเล็กน้อยจากปีก่อน แต่สัดส่วนในตลาดรวมเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่า โดยกรุงเทพฯ และชลบุรีเป็นพื้นที่หลัก คิดเป็นสัดส่วนรวมกันกว่า 80% ของมูลค่าทั้งประเทศ ส่วนชาวจีนยังเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ขณะที่ผู้ซื้อจากสหราชอาณาจักรมีมูลค่าการโอนเฉลี่ยสูงสุด สะท้อนพฤติกรรมของกลุ่มกำลังซื้อสูงในตลาดต่างชาติ
สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีจำนวน 3,919 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 16,392 ล้านบาท และมีพื้นที่รวม 164,376 ตารางเมตร เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปีก่อน (YoY) พบว่ามีแนวโน้มลดลงเล็กน้อย โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -0.5 มูลค่าลดลงร้อยละ -9.0 และพื้นที่ลดลง ร้อยละ -5.0 ซึ่งสะท้อนถึงความชะลอตัวของตลาดในช่วงต้นปี แม้ว่าจำนวนและมูลค่าการโอนจะลดลง แต่สัดส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเมื่อเทียบกับตลาดรวมกลับเพิ่มขึ้น โดยในไตรมาสนี้คิดเป็นร้อยละ 18.0 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และร้อยละ 29.3 ของมูลค่ารวม เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่อยู่ที่ร้อยละ 16.7 และ ร้อยละ 28.6 ตามลำดับ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญในตลาด ห้องชุดไทย
เมื่อพิจารณาตามพื้นที่กรุงเทพฯ และชลบุรี ยังคงเป็นสองจังหวัดหลักที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อห้องชุด โดยกรุงเทพฯ มีสัดส่วนจำนวนหน่วยมากที่สุดที่ร้อยละ 43.3 รองลงมาคือชลบุรีที่ร้อยละ 33.4 รวมกันทั้งสองจังหวัดมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 76.7 ขณะที่มูลค่าการโอนของทั้งสองจังหวัดรวมกันคิดเป็นร้อยละ 81.5 ของมูลค่าทั้งประเทศ ซึ่งกรุงเทพฯ มีมูลค่าสูงสุดที่ร้อยละ 58.3 และชลบุรีร้อยละ 23.2 ในด้านสัญชาติของผู้ซื้อ ชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่ร้อยละ 37.8 และมูลค่าที่ร้อยละ 37.3 อย่างไรก็ตาม ทั้งจำนวนและมูลค่านี้ลดลงจากปีก่อน โดยหนึ่งในปัจจัยสำคัญคือปัญหาภาพลักษณ์ด้านความปลอดภัยของประเทศไทยในสายตา นักท่องเที่ยวจีน ส่งผลให้จำนวนการเดินทางและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนลดลง นอกจากชาวจีนแล้ว สัญชาติที่มีบทบาทในตลาด ได้แก่ พม่ามีสัดส่วนจำนวนหน่วยร้อยละ 11.2 และมูลค่าร้อยละ 9.7 ตามด้วยรัสเซีย มีจำนวนหน่วยร้อยละ 7.3 และมูลค่าร้อยละ 6.0 สำหรับสัญชาติสหราชอาณาจักร แม้จะมีจำนวนหน่วยไม่สูง แต่มีมูลค่าการโอนเฉลี่ยต่อหน่วยสูงที่สุดที่ 5.7 ล้านบาท และขนาดห้องเฉลี่ยใหญ่ที่สุดที่ 60.1 ตารางเมตร สะท้อนถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
ภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีสาระสำคัญดังนี้
(1) จำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ห้องชุดที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ
ภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศไตรมาสที่1 ปี 2568 พบว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ มีจำนวน 3,919 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ มีจำนวน 16,392 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -9.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และพื้นที่ โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวนรวม 164,376 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -5.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
(2) สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ร้อยละ 18.0 โดยเพิ่มขึ้น จากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 16.7 และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ มีสัดส่วนร้อยละ 29.3 เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 28.6 และพื้นที่ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมีสัดส่วนร้อยละ 21.9 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 21.1
(3) สัดส่วนห้องชุดใหม่และห้องชุดมือสอง ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองมีอัตราส่วนประมาณ 53 : 47 และ 61 : 39 ตามลำดับ สัดส่วนพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองมีอัตราส่วนประมาณร้อยละ 47 : 53 ซึ่งพบว่า สัดส่วนห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองของจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
(4) ระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุด อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 2,130 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 54.4 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ซึ่งเป็นระดับราคาที่คนต่างชาติส่วนใหญ่นิยมโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด นับมาตั้งแต่ปี 2562 ถึงปัจจุบัน รองลงมา คือ ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จำนวน 895 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.8 ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท จำนวน 444 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.3 ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 275 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 7.0 และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท จำนวนน้อยที่สุด คือ 175 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.5 (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 13) และในด้านมูลค่า พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ มากที่สุดในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท มูลค่า 5,059 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 30.9 รองลงมา คือ ระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มูลค่า 3,585 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.9 ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มูลค่า 3,533 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.6 ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มูลค่า 2,686 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 16.4 และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มูลค่าน้อยที่สุด คือ 1,528 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.3
(5) ขนาดพื้นที่ห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือ ขนาดพื้นที่ 31 – 60 ตารางเมตร (1 – 2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ จำนวน 1,797 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 45.9 รองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (ห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) จำนวน 1,579 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.3 ถัดมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61 – 100 ตารางเมตร (2 – 3 ห้องนอน ขึ้นไป) จำนวน 384 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.8 และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) จำนวนน้อยที่สุด คือ 159 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.1 และเมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2562 พบว่าห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร และขนาด 31 – 60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์รวมกันสูงกว่า ร้อยละ 80 ในแต่ละไตรมาส
ด้านมูลค่า ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือ ขนาดพื้นที่ 31 – 60 ตารางเมตร (1 – 2 ห้องนอน ) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ มูลค่า 7,196 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 43.9 รองลงมา คือ พื้นที่ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน ) มูลค่า 3,375 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 20.6 ถัดมา คือ พื้นที่ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61 – 100 ตารางเมตร ( 2 – 3 ห้องนอน ขึ้นไป) มูลค่า 3,216 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 19.6 และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอน ขึ้นไป) มูลค่า 2,606 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.9 และหากนับตั้งแต่ปี 2562 พบว่าห้องชุดขนาด 31 – 60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยม มากที่สุด
(6) สัญชาติคนต่างชาติที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 พบว่า ชาวจีนเป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศ โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวจีนไปแล้วทั้งหมด 1,481 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 37.8 ของหน่วยทั้งหมด และ 4 สัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์อันดับรองลงมา ได้แก่ ชาวพม่าจำนวน 439 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.2 ถัดมาคือ รัสเซียจำนวน 288 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 7.3 ไต้หวันจำนวน 197 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 5.0 อันดับ 5 คือ ฝรั่งเศสจำนวน 158 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.0 ตามลำดับ
ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศให้กับคนต่างชาติในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวจีน มูลค่าสูงสุด จำนวน 6,117 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 37.3 ของมูลค่าทั้งหมด ส่วน 4 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รองลงมา คือ พม่าจำนวน 1,587 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 9.7 ถัดมา คือรัสเซีย จำนวน 987 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6.0 ไต้หวันจำนวน 910 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.6 และสหรัฐอเมริกา จำนวน 820 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.0 ตามลำดับ
ทั้งนี้ จากข้อมูลในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีข้อสังเกตว่า ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชาวจีนมีจำนวน 1,481 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 37.8 และมีมูลค่า 6,117 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 37.3 ของชาวต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งเป็นประเด็นที่น่าสนใจว่าสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้ซื้อชาวจีนในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ลดลง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
(7) ขนาดและราคาห้องชุดเฉลี่ย
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 พบว่าห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ มีขนาดเฉลี่ย 41.9 ตารางเมตร มูลค่าเฉลี่ย 4.2 ล้านบาทต่อหน่วย หรือประมาณตารางเมตรละ 99,724 บาท ทั้งนี้ สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 10 ลำดับแรก พบว่าสหราชอาณาจักรเป็นสัญชาติที่มีทั้งมูลค่าการโอนต่อหน่วยและขนาดห้องใหญ่ที่สุด โดยมูลค่าการโอนต่อหน่วยเฉลี่ย 5.7 ล้านบาทต่อหน่วย และขนาดห้องเฉลี่ย 60.1 ตารางเมตร ส่วนชาวจีน เป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด โดยมีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 4.1 ล้านบาทต่อหน่วย และพื้นที่ ห้องชุดเฉลี่ย 37.1 ตารางเมตร
(8) จังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติสูงสุด
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 พบว่าจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, ชลบุรี, ภูเก็ต, เชียงใหม่ และสมุทรปราการ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพมหานคร จำนวน 1,695 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 43.3 และชลบุรี จำนวน 1,309 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33.4 โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึงร้อยละ 76.7 ของทั่วประเทศ
จังหวัดที่มีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, ชลบุรี ภูเก็ต, สมุทรปราการ และเชียงใหม่ โดยส่วนใหญ่อยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพมหานคร มูลค่า 9,550 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 58.3 และชลบุรี มูลค่า 3,803 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 23.2 โดยทั้ง 2 จังหวัด มีสัดส่วนมูลค่ารวมกันสูงถึงร้อยละ 81.5 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ส่วนอันดับรองลงมาเป็นจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ ภูเก็ต, สมุทรปราการ และเชียงใหม่ จากการประมวลภาพของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั้งหมด สะท้อนว่าในช่วง 3 เดือนแรก ของปี 2567 (มกราคม – มีนาคม) มีจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567
