Category: Hot Issue

บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เปิดเผยว่า ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยภาพรวม มีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง โดยอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรมมีความต้องการในระดับสูง ทำให้ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม แม้ปริมาณจะขยายตัวเร็วกว่าความต้องการ แต่ราคายังคงอยู่ในระดับคงที่และไม่มีแนวโน้มปรับลดลง นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ โดยทั่วไปยังคงมีปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งไม่ต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก เนื่องจากไม่มีปัจจัยลบใหม่ๆ เข้ามาบั่นทอนความต้องการ อย่างไรก็ดี อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีผลประกอบการที่แตกต่างกันไป เนื่องจากมีปัจจัยบวกและลบที่แตกต่างกันด้วยเช่นกัน” ตลาดอาคารสำนักงาน อาคารสำนักงานให้เช่า นับเป็นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งที่สุด ทั้งนี้ นับตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา อัตราการว่างของพื้นที่เช่าอยู่ในระดับต่ำกว่า 10% ตลอดมา โดยมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเพียงช่วงสั้นๆ เมื่อมีอาคารสำนักงานโครงการใหญ่ๆ สร้างเสร็จ ขณะที่ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเช่นกันและทำสถิติใหม่ทั่วทุกทำเลและทุกเกรด เจแอลแอลระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้นเพียง 29,000 ตารางเมตร ส่งผลให้ซัพพลายทั้งหมดในตลาดปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเป็น 8.9 ล้านตารางเมตร ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมปรับขึ้น 2.6% จาก 651 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในเดือนมกราคม เป็น 688 บาทในเดือนกรกฎาคม ทั้งนี้ อาคารเกรดเอมีค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่าคือ 11.2% จาก 751 บาท เป็น 824 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ปัจจัยที่หนุนให้ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น คือการมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าต่ำและมีอาคารสร้างเสร็จเพิ่มไม่มาก ทั้งนี้ อัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยของทั้งตลาดขณะนี้อยู่ที่ 8.7% ส่วนอาคารเกรดเออยู่ที่ 6% ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทต่างๆ ที่มีการย้ายและขยายสำนักงาน ส่วนใหญ่จะย้ายไปเช่าอาคารที่ใหม่กว่า นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า “ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯมีแนวโน้มอยู่ในช่วงขาขึ้น โดยเชื่อว่าในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ค่าเช่าจะขยับเพิ่มขึ้นราว 3-5% เนื่องจากความต้องการมีอยู่ในระดับสูงขณะที่อาคารที่กำลังจะสร้างเสร็จใหม่ๆ มีไม่มาก…

Read More

สภาวิศวกร ชี้สะพานถล่มป้องกันได้โดยตรวจโครงสร้างสะพาน สังเกตรอยร้าว การบิด การเคลื่อนตัว เสียงโครงสร้างที่ดังลั่นผิดปกติ หรือ การสั่นสะเทือนที่มากผิดสังเกต ล้วนเป็นสัญญานเตือนภัย ศ.ดร. อมร พิมานมาศ เลขาธิการสภาวิศวกร เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม ที่ผ่านมา ได้เกิดเหตุการณ์สะพานโมรานดิที่ประเทศอิตาลีพังถล่มลงมามีผู้เสียชีวิต 39 รายแล้ว ปัจจุบันก็ยังอยู่ระหว่างค้นหาผู้ที่ยังติดใต้ซากสะพานอีก การถล่มของสะพานที่อิตาลีครั้งนี้เป็นเรื่องใหญ่มาก และแม้ว่าจะเกิดขึ้นห่างไกลจากประเทศไทย แต่ก็ถือว่าไม่ได้เป็นเรื่องที่ไกลตัวเลย เพราะแต่ละประเทศก็มีสะพานใช้งานจำนวนมาก รวมถึงประเทศไทยด้วย ในทางวิศวกรรม สะพานจำแนกได้ หลายรูปแบบ เช่น สะพานช่วงสั้น มักมีช่วงพาดไม่เกิน 20-40 ม. สะพานช่วงปานกลางมีช่วงพาดประมาณ 40-80 ม. และสะพานช่วงยาวมีช่วงพาดเกิน 100 ม. ขึ้นไป สะพานยังอาจแบ่งเป็น 3 ประเภทใหญ่ๆ ตามวัสดุที่ใช้ก่อสร้างได้แก่ สะพานคอนกรีตเสริมเหล็ก สะพานคอนกรีตอัดแรง และ สะพานเหล็ก สะพานที่มีขนาดใหญ่และช่วงพาดยิ่งยาว และที่ผ่านการใช้งานมานานก็ยิ่งมีระบบโครงสร้างที่ซับซ้อน ก็อาจมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นอีก ปัจจัยที่ทำให้สะพานถล่ม มี 5 สาเหตุหลักคือ 1. การออกแบบผิดพลาด 2. การก่อสร้างผิดพลาดหรือไม่ถูกวิธี 3. วัสดุเสื่อมสภาพ 4. น้ำหนักบรรทุกมากเกินไป เช่น รถบรรทุกขนาดใหญ่ และ 5. ภัยธรรมชาติ เช่น แผ่นดินไหว และ แรงลม เป็นต้น การถล่มของสะพานอาจเกิดขึ้นได้ ทั้งขณะที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และที่เปิดใช้งานแล้ว ในบ้านเราพบการพังถล่มของสะพานเกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้าง สาเหตุเกิดขึ้นจากระบบค้ำยันและนั่งร้านไม่แข็งแรงพอ แต่การวิบัติของสะพานโมรานดิในประเทศอิตาลี เป็นการวิบัติของสะพาน ที่มีอายุการใช้งานมากว่า 50 ปีแล้ว เพราะสะพานแห่งนี้เริ่มเปิดใช้งานมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2510 การวิบัติที่เกิดขึ้นจัดว่าเป็นการวิบัติแบบเฉียบพลัน สาเหตุของการวิบัติยังไม่ทราบแน่ชัด…

Read More

พื้นที่ค้าปลีกเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความซับซ้อนในการพัฒนามากที่สุดประเภทหนึ่ง เนื่องจากรสนิยมและความต้องการของผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา โดยในช่วง 30 ปีที่ผ่านมาตลาดพื้นที่ค้าปลีกของประเทศไทยมีการเปลี่ยนแปลงอย่าางมาก รวดเร็วมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเกิดการเติบโตของตลาดอี–คอมเมิร์ซ ในอดีตจะมีแค่พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ คือการมีห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้าเพียงไม่กี่แห่ง เช่น เซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว ที่สร้างเสร็จเมื่อปี 2525 อัมรินทร์พลาซ่า ในปี 2528 และสยามเซ็นเตอร์ ที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2516 ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกอื่นๆ คือ อาคารพาณิชย์และตลาดสด จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีพื้นที่ค้าปลีกรุ่นใหม่เกือบ 7.5 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นศูนย์การค้า 46.5% ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ 17.7% ห้างสรรพสินค้า 15.1% คอมมูนิตี้มอลล์ 14.5% และพื้นที่ค้าปลีกอื่นๆ อีก 16.1% โดยที่ผ่านมามีการเติบโตและการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในด้านรูปแบบพื้นที่ค้าปลีกและประเภทของผู้เช่า   ในช่วงที่ผ่านมาได้เห็นการย้ายจากร้านค้าปลีกแบบดั้งเดิมในตลาดสดและร้านค้าในอาคารพาณิชย์ไปสู่พื้นที่ค้าปลีกที่ทันสมัย ตั้งแต่ร้านสะดวกซื้อและคอมมูนิตี้มอลล์ไปจนถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ท้องถิ่นอย่างเซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต ส่วนรูปแบบพื้นที่ปลีกรุ่นใหม่กระจายไปทั่วประเทศไทย โดยหลายเมืองในต่างจังหวัดจะมีศูนย์การค้าที่ทันสมัยตั้งอยู่ ร้านสะดวกซื้อ 7-Eleven แห่งแรกในประเทศไทยเปิดให้บริการในปี 2532 และในปี 2561 มีทั้งสิ้น 10,268 สาขา ขณะที่ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่แห่งแรก คือ แม็คโคร ลาดพร้าว ตั้งอยู่ในเขตบางกะปิ เปิดให้บริการเมื่อปี 2532 ในปัจจุบันบิ๊กซี เทสโก้ โลตัส และแม็คโคร มีสาขารวมกันมากกว่า 450 แห่งในไทย ตลาดค้าปลีกไทยก็เหมือนกับที่อื่นๆ ในโลกที่เผชิญกับความท้าทายใหม่จากอี–คอมเมิร์ซ ในสหราชอาณาจักร เป็นที่คาดการณ์ว่ายอดขายอี–คอมเมิร์ซจะสูงถึง 18% ของยอดขายค้าปลีกทั้งหมดในปี 2561 และอยู่ที่ระดับ 9.5% สำหรับตลาดในสหรัฐอเมริกา ในไทย ยอดขายอี–คอมเมิร์ซยังไม่ถึง 1% ของยอดขายค้าปลีกทั้งหมดในประเทศ แต่คาดการณ์ว่าจะเติบโตอย่างรวดเร็ว จากการที่รูปแบบและโครงสร้างพื้นฐานของอี–คอมเมิร์ซ ซึ่งได้แก่ ระบบการชำระเงิน และการจัดจำหน่ายได้รับการพัฒนาขึ้นมาแล้ว ทังนี้…

Read More

ไนท์แฟรงค์ เผยคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ ทะลักจากทองหล่อ ไปเอกมัย เหตุราคาถูกกว่าทองหล่อมาก นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า จากการสำรวจและวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมทองหล่อ-เอกมัย มีขอบเขตพื้นที่ศึกษาครอบคลุมตั้งแต่ถนนสุขุมวิทซอย 55 ถึงสุขุมวิทซอย 63 โดยทีมวิจัยอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ พบว่ามีอุปทานสะสมในพื้นที่นี้ตั้งแต่ปี 2551 ถึงครึ่งปีแรกของปี 2561 รวมทั้งสิ้น 6,112 หน่วย โดยปี 2554 เป็นปีที่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดสูงสุดถึง 1,268 หน่วย เติบโตกว่า 365% เมื่อเทียบกับปี 2551 อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ระหว่างปี 2555 – 2557 ปรับตัวลดลงอยู่ในระดับคงตัวเฉลี่ย 330 หน่วยต่อปี และลดลงต่ำสุดเหลือเพียง 88 หน่วย ในปี 2558 ทั้งนี้ ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้งในปี 2559-2560 มีอุปทานใหม่เข้ามาเฉลี่ย 914 หน่วยต่อปี ส่วนครึ่งปีแรกของปี 2561 มีคอนโดมิเนียมใหม่เข้าสู่ตลาด 220 หน่วย เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลัง ซึ่งคาดว่าจะมีอีกไม่ต่ำกว่า 2,800 หน่วย ที่จะทยอยเปิดตัวภายในปีนี้ ซึ่งหากเป็นเช่นนั้น หมายความว่าปี 2561 ทั้งปีจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดสูงถึง 3,000 หน่วย สูงที่สุดในรอบ 11 ปี เป็นที่น่าสังเกตว่ากว่า 40% ของคอนโดมิเนียมที่จะเปิดใหม่ทั้งหมดอยู่ในพื้นที่เอกมัย ซึ่งเป็นสัญญาณค่อนข้างชัดเจนว่าทำเลนี้ได้รับความเชื่อมั่นจากผู้ประกอบการสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และกำลังแผ่ศักยภาพเพิ่มขึ้นเรื่อยๆด้วยปัจจัยหนุนหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้งซึ่งรายล้อมด้วยสิ่งอำนวยสะดวกครบครัน นอกจากนี้ยังตั้งอยู่ไม่ไกลจากทองหล่อ ในขณะที่ราคาสามารถเอื้อมถึงได้มากกว่า ด้านอุปสงค์พบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในทำเลทองหล่อ-เอกมัยได้รับการตอบรับอย่างดีจากผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยโครงการที่เปิดตัวระหว่างปี 2551 – 2559 นั้น…

Read More

สภาวิศวกร ระบุ 4 ลักษณะส่งผลความวิบัติ ทั้งน้ำมากจนน้ำล้นข้ามสันเขื่อน ปัญหากัดเซาะหรือชะล้างออกไปจนเป็นรูโพรง ส่วนการวิบัติจากโครงสร้างของตัวเขื่อน ความบกพร่องของฐานราก เผยหากร่วมมือตรวจเช็คป้องกันก่อนเกิดเหตุได้ ศ.ดร.อมร พิมานมาศ เลขาธิการสภาวิศวกร กล่าวถึงบทเรียนจากเขื่อน สปป. ลาวแตกในมุมของวิศวกรว่า มี 4 ลักษณะการวิบัติโดยทั่วไปของเขื่อน ที่อาจเป็นสิ่งบอกเหตุได้ที่ต้องระมัดระวัง โดยที่บุคคลทั่วไปและประชาชนทั่วไปสามารถช่วยสังเกต ร่วมกันแจ้งเตือน และช่วยกันเฝ้าติดตามดูถึงความผิดปกติของสภาพเขื่อนทั่วไปในเบื้องต้นได้ ได้แก่ 1. มีน้ำมากจนน้ำล้นข้ามสันเขื่อน 2. มีปัญหากัดเซาะหรือชะล้างออกไปจนมีลักษณะเป็นรูโพรง 3. ส่วนการวิบัติที่มาจากโครงสร้างของตัวเขื่อน และ 4. ความบกพร่องของฐานราก ส่วนการตรวจสอบว่าเป็นการวิบัติของโครงสร้างตัวเขื่อน และความบกพร่องของฐานรากหรือไม่ ส่วนนี้จำเป็นต้องมีผู้เชี่ยวชาญและชำนาญการมาเป็นผู้ดำเนินการตรวจสอบให้ สำหรับการวิบัติจากน้ำล้นสันเขื่อน เป็นสาเหตุที่ก่อให้เกิดการวิบัติในอันดับต้นๆ เกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ สรุปได้ดังนี้ คือ การคาดการณ์ทางอุทกวิทยาไม่เหมาะสม การเปิดปิดบานระบายน้ำล้นไม่ถูกต้อง มีการถล่มของดินลงในอ่างทำให้เกิดคลื่นใหญ่ การออกแบบให้ระดับผิวน้ำและสันบนเขื่อน ( Freeboard ) ไม่เหมาะสม การชำรุดของบานระบาย การปิดกั้นบานระบายน้ำอันเนื่องจากเศษวัสดุ การป้องกันน้ำไหลล้นข้ามสันเขื่อน จะต้องพิจารณาคำนวณออกแบบอาคารระบายน้ำล้นให้มีขนาดและประสิทธิภาพในการระบายน้ำอย่างเพียงพอ ความสามารถในการระบายน้ำจึงเป็นองค์ประกอบสำคัญที่จะกำหนดขอบเขตหรือประสิทธิภาพในการควบคุมปริมาณของน้ำในอ่างเก็บน้ำ ที่ควรจะต้องมีการศึกษาและทบทวนการออกแบบน้ำล้น (Spillway Design Flood) เพื่อทบทวนและกำหนดกฎเกณฑ์ในการเปิด-ปิดทางระบายน้ำล้นและท่อระบายน้ำให้เหมาะสม ส่วนสาเหตุที่ทำให้เกิดการวิบัติของเขื่อนในการรั่วซึมของฐานรกและตัวเชื่อมนั้น จะเกิดจากการกัดเซาะที่เกิดขึ้นจากภายในตัวเขื่อนดังกล่าว จะไม่สามารถตรวจสอบได้โดยง่าย ซึ่งอาจจะเกิดการกัดเซาะต่อเนื่องจนเป็นสาเหตุให้เขื่อนพังได้ในที่สุด หากเป็นการทรุดตัวต่างกันของพื้นที่บนสันเขื่อน จนทำให้เกิดรอยแยกในตัวเขื่อน มีข้อสังเกตได้ว่า ถ้าการทรุดตัวเกิดขึ้นสม่ำเสมอกันจะไม่ค่อยมีอันตราย แต่ถ้าเกิดขึ้นต่างกันก็มักจะมีผลทำให้เกิดรอยแตกแยกขึ้นได้ทั้งผิวนอกของตัวเขื่อน ซึ่งสามารถเห็นได้ หรือถ้าเป็นภายในตัวเขื่อน ก็จะยากต่อการตรวจพบ แล้วยังอาจเป็นสาเหตุสืบเนื่องก่อให้เกิดการรั่วซึมของตัวเขื่อนได้ เลขาสภาวิศวกร กล่าวว่า ในด้านการเคลื่อนพังของลาดเขื่อนและฐานรากนั้น การวิบัติลักษณะนี้มักจะเกิดขึ้นอย่างฉับพลัน โดยมีการบอกเหตุล่วงหน้าน้อยมาก และมักเกิดร่วมกับการเปลี่ยนแปลงความดันน้ำภายในตัวเขื่อนหรือฐานราก ช่วงวิกฤตที่อาจเกิดการวิบัติ คือ ระหว่างหรือหลังการก่อสร้าง ระหว่างเก็บกักน้ำ ระหว่างการลดระดับน้ำในอ่างอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ การวิบัติของเขื่อนยังอาจเกิดขึ้นจากการกัดเซาะของคลื่น ที่พัดเข้ากระทบลาดเขื่อนเหนือน้ำ ส่วนการัดเซาะจากน้ำฝน ปกติจะป้องกันได้จากการปลูกหญ้าหรือทำหินเรียงคลุมไว้ แต่ถ้าดินมีลักษณะการกระจายตัวในน้ำได้ง่าย (Dispersive Clay)…

Read More